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什麼是 REIT？
REIT 是不動產投資信託 (Real Estate Investment Trust)
的簡稱，此類公司擁有可帶來收益的不動產，在大多數情況下也自己從事營運。有些 REIT 從事不動產融資。若要取得 REIT
資格，公司必須每年將至少百分之 90 的應納稅收入以股息的形式分配給股東。
(圖片資料來源:新光人壽(TW))
REIT 的類型
美國目前大約有 180 家公開上市交易的 REIT，資產總額為 3750
億美元。這些公司的股票在大型股市中交易，因此和傳統的不動產有所差別。其他的 REIT
可能已公開註冊，但不進行交易，或者尚未上市。REIT 通常分成三個類別：
股票型 REIT 擁有和經營可帶來收益的不動產。
抵押型 REIT
直接借錢給不動產所有人和營運者，或透過取得貸款或抵押的債券間接借貸。
混合型 REIT 同時擁有房地產，並借貸給所有人和營運者。
為什麼要成立 REIT？
美國國會在 1960 年創造了 REIT，讓資本額不大的投資人也可以參與大規模、可帶來收益的不動產投資。國會決定，一般投資人投資大規模商業性房地產的方法和投資其他產業一樣，也就是透過購買股票。擁有其他企業股票的投資人可以獲益，同樣的，REIT
股東也可以賺取商業性不動產所有權的收益帶來的經濟利益，按照持股比例計算。REIT
為投資人提供明顯的優勢：透過房地產投資組合，更多元化地投資，而不是僅投資於單一棟建築，而且所投資的房地產都由經驗豐富的不動產專業人員管理。
REIT 總數為何？
向美國證券及交易委員會 (SEC) 註冊的 REIT 約有 180
家，都在主要的證券市場交易，紐約證交所的數目最多。這些登記上市的 REIT 總資產超過 4 千億美元。
已在 SEC 註冊的 REIT 約有 20 家未上市交易。大約有 800 家 REIT 尚未向 SEC
註冊，也不在證交所交易。
REIT 的結構為何？
REIT 通常有三種結構：傳統式、UPREIT 和 DownREIT。傳統式 REIT
直接擁有自己的資產，不必透過營運合作關係。
在典型的 UPREIT 中，現有合作經營的夥伴和 REIT
組成新的合作關係，稱為「營運合股經營」。為了各自在營運合股經營中的股份
(「單位」)，合作夥伴貢獻現有合作經營中的房地產，而 REIT 負責現金。REIT
通常是首席夥伴，也擁有大多數營運合股經營的單位。
過了一段時間後 (通常是一年)，合作夥伴可以用自己的單位償付現金或 REIT 股份，就能和 REIT
股東享有相同的流動資產 (通常由 REIT 或營運合股經營決定)。轉換後可能會導致合作夥伴必須支付在 UPREIT
成立時延期的稅金。單位持有人可以逐漸轉換單位，延伸付稅的時間。此外，雖然合作夥伴可持有單位到過世，房地產遺產稅的規定可讓收益人將單位換成現金或
REIT 股份，就不必支付所得稅。
DownREIT 的結構很像 UPREIT，但是 REIT
擁有和營運房地產，而不是從擁有和營運個別房地產的受限合作關係中獲利。
REIT 管理方式為何？
和其他上市公司一樣，管理 REIT 的公司法人和專業人員要對董事會及其股東和債權人負責。過去 10 年有很多 REIT
上市，通常就把之前的私人企業轉成上市公司。在很多情況下，這些未上市公司的主要所有人會成為 REIT
的資深幹事，並將自己的所有人地位轉成新上市公司的股份。因此，很多 REIT
的資深管理團隊都有所有權，就和股東的權利一樣。
REIT 利潤有哪些影響因素？
利潤成長通常有好幾個來源，包括更高的收益、更低的成本和新的商機。最直接的收益成長來源為建築使用率提高及更高的租金。只要新建築的需求量和現有的供應保持良好的平衡，市場租金通常會隨著經濟成長而起飛。當有技能的所有人升級設施、加強建築服務和更有效地向新類型的租客行銷房地產時，使用率不足之建築物的低佔用率則可望提昇。如果房地產購入和開發的投資利潤超過融資的成本，相關的專案也會創造成長的機會。和其他公開上市公司一樣，REIT
和上市交易的不動產公司也會透過改進效率和利用新的商機來增加收入。
「REIT 現代化法案」(REIT Modernization Act, RMA) 於 2001 年一月 1
日生效，提供 REIT 其他增加收入的機會。在 RMA 制定之前，REIT
提供的服務僅限於長期以來被視為「約定成俗」的房東服務，無法提供其他房東能有的新興服務。RMA 允許 REIT
建立子公司來提供具有競爭力的服務，滿足現今房客的需求。
哪些人會投資 REIT？
美國和境外成千上萬的個人投資人都有 REIT 的股票。其他典型的 REIT
買家包括養老基金、永久基金和基金會、保險公司、銀行信託部及共同基金。
投資人一般會買進 REIT
是因為公司目前的收入很高，而且有機會長期穩定成長。這些都是不動產的基本特色。此外，投資人如果想要分散投資組合，納入少見的股票和債券，也會受
REIT 的特色吸引。
目前很多投資人利用 REIT 達成投資目標，例如大型的養老基金希望讓退休老師取得高品質的收入投資。
登記上市的 REIT
股票可在公開市場上購買，沒有最小額的限制。很多投資人也選擇透過共同基金或專門投資上市不動產公司的指數股票型基金來擁有
REIT。
為什麼我應該投資 REIT？
REIT 為總和收益的投資。通常提供很高的股息，而且有潛力穩定長期地增加資本。REIT
股票的長期總和收益可能低於高風險高成長的股票，而且和風險較低的債券利潤比起來也略為遜色。因為大多數的 REIT
擁有中小型證券市場的資本，利潤應該和其他的中小型公司做比較。
上市 REIT 股票的利潤和其他市場區隔其實沒什麼太大的關聯。因此，在您的投資方案中納入上市的 REIT
可以讓您的投資組合更多樣化。
REIT 提供投資人：
目前的穩定股息收入
高股息收益
一般超過消費者價格膨脹的股息成長
流動資產：公開交易 REIT 的股份已經轉換成現金，因為在主要的股市中
交易。
專業化管理：REIT 經理人都是老練的不動產專業人員
降低風險的投資組合多樣化
監督：REIT 的獨立董事、獨立分析師、獨立稽核人員及商業和財金媒體都
會定期監督上市 REIT 的財報。這種監察讓投資人享有保護措施，並
據此評量 REIT 的財務狀況。
公開的義務：已向 SEC 註冊債券的 REIT 必須固定向 SEC 報告，包括每季
和每年的財報。
投資 REIT 時要注意什麼？
收益穩定、股息增加，而且價差收入大的公司通常會得到市場的反應。因此，投資人應該尋找具有下列特質的 REIT
和公開上市交易的不動產公司：
表現出的能力足以可靠地增加利潤。例如，您可以調查公司的房地產目前租金是否低於市場水準。此類的房地產在平衡的市場中提供有利的潛能，當經濟成長減緩時也保護價格不至於探底。
管理團隊能夠快速而有效地再投資手邊的現金。一向能夠及時完成新的專案，而且不超出預算。有創意的管理團隊透過健全的策略根據
REIT 現代化法案開發新的收益機會。
有力的營運特質，包括有效的企業管理程序、保守的延伸、接受度高的會計實務、良好的租客關係及清楚定義的營運策略，才能在競爭激烈的市場中成功。
(資料來源:http://www.investinreits.com/index.cfm)
如何投資 REIT？
個人可以投資公開上市交易的 REIT，透過美國格林證券您就可以輕而易舉的投資REIT。就和其他公開上市交易的債券一樣，投資人可以購買一般股票、優先股和債券。投資人可以請股市營業員、投資顧問或財務規劃師的服務，來協助分析自己的理財目標。這些專業人員可以向投資人推薦適當的
REIT 投資。 |
